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发布时间:2021-12-29 14:45:19 作者:小编 来源:欧宝app

物业管理法律关系的特征

物业管理法律关系的基本特征体现在以下几个方面:

(一)主体广泛性

住房(住宅小区或楼宇)是城市化及人民生活的基本物质条件,任何组织单位和个人都要与房地产物业管理发生各种联系,并通过这种联系形成人与人之间的社会关系。因此,可以说物业管理法律关系的权利主体和义务是非常广泛的。

(二)权属基础性

物业管理的对象主要是房地产。房地产是不动产,但不动产的转移并非实际物体发生位移,而是权利的主体发生变动。房屋的出售、租赁实际上是权利的交易和转让。因此,物业管理的法律规范是一个以权属为基础的法律规范。

(三)国家干预性

房地产是不动产,它对国家、法人和公民来说都是一笔很重要的财富;同样,房地产的物业管理涉及政府、法人和公民的各方面利益,它关系到经济发展和社会稳定。因此,国家对这一领域的行政干预显著,国家建设部专门成立了建设与房地产业司来指导物业管理工作的开展。

物业管理法律关系的要素

物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件,缺了要素之一则不能构成物业管理法律关系。关于何为法律关系的要素,有不同的观点。有的提出主体、客体、内容、变动原因四要素说,多数人则坚持传统韵主体、客体、内容三要素说。我们认为由于变动原因是属于法律事实问题,并不是法律关系本身的构成因素,因此,我们采用三要素说。[2]

(一)物业管理法律关系的主体

物业管理法律关系的主体是指物业管理法律关系的参与者,即在物业管理中能够以自己的名义独立地享有权利和承担义务的当事人。物业管理法律关系主体从不同的角度可以做不同的划分:1.从物业管理法律关系主体的自然属性来分:自然人、法人、非法人组织和特殊条件下的国家;2.从主体的地位和承担的义务,可分为物业管理法律关系当事人和其他利害关系人。其中物业管理法律关系当事人是指物业管理活动的直接参与者,在物业管理法律关系中能够以自己的名义签订业主公约或物业管理合同,直接承受其法律后果,独立地享有权科和承担义务的自然人或社会组织,主要包括业主、业主委员会、物业管理公司等。其他利害关系人是指物业管理活动的间接参与人,在物业管理关系中不以自己名义缔结物业管理合同但协助物业管理公司开展物业管理活动,并且与物业管理的法律后果有某种法律上的利害关系,应独立地享有物业管理法律关系中的部分权利和承担部分义务的自然人或社会组织,主要包括房地产开发商、公用事业服务商等。

(二)物业管理法律关系的内容

物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权)和负担的义务(包括职责)。物业管理法律关系主要包括以下的内容:一是业主、非业主使用人的权利与义务;二是业主大会、业主委员会的权利与义务;三是物业管理公司依据物业管理合同的规定所享有的权利和所承担的义务;四是开发商在物业管理活动中的权利与义务;五是政府及其相关部门的职权与职责;六是物业管理协会的基本权利义务。关于物业管理的各种具体权利和义务详见本书有关章节的专门介绍和论述。

(三)物业管理法律关系的客体

物业管理法律关系的客体是指物业法律关系主体承受的权利、义务所共同指向的对象。客体亦称为“标的”,是主体所需合法利益的外在表现载体,它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。

各种不同的具体物业管理法律关系,其客体有所不同。按利益载现形式的不同,可划分为物业、权利、行为效果三类。

1.物业。现代意义的物业属物类客体范畴,它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。物业既是设置于物业上的物权法律关系的客体,又是物业所有权、共有权、自治共管权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体,同时还是物业管理公司代管物业权的客体。欧宝app:物业管理之法律属性解析(图1)

2.权利。权利作为物业法律关系的客体,主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权,与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利(如人身自由权、人格尊严权、住宅安全权、精神文明建设参与和享受权等)。


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